Marktberichte

Auszug aus dem Wohnungsmarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse-IHK

 

WOHNEN IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN

AUSGABE 2015|2016

 
...die Nachfrage nach Wohnimmobilien im Bezirk der IHK Frankfurt am Main bleibt ungebrochen, daher konnten auch im Jahr 2015 vielerorts wieder steigende Preise für Wohneigentum registriert werden. Die Entwicklung der Vorjahre, dass die Preise für Wohnungseigentum deutlich schneller steigen als die Mietpreise, hat sich dabei fortgesetzt. Die jährliche Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main lässt auch für die kommenden Monate
stabile Umsätze in allen Segmenten des Wohnungsmarktes erwarten.
 
Ausschlaggebend für den hohen Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt ist der anhaltend starke Bevölkerungszuwachs in Frankfurt am Main und in vielen Städten und Gemeinden der angrenzenden Landkreise. Die Situation hat sich in den zurückliegenden Monaten durch die Flüchtlingsströme aber noch einmal deutlich verschärft und es ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung in 2016 fortsetzen wird. Daher bleibt es nach wie vor eine der drängendsten Herausforderungen der Region, die Anstrengungen zur Entlastung des Wohnimmobilienmarktes erheblich zu verstärken. Hierzu zählen sowohl die zügige Aktivierung bereits ausgewiesener Wohnbaulandareale als auch die Ausweisung neuer Flächen.
 

EIGENTUMSWOHNUNGEN

Der Trend der Vorjahre hat sich auch in 2015 fortgesetzt. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen sind sowohl in Frankfurt am Main als auch im Vordertaunus zum Teil deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen. Die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere als Kapitalanlage, bleibt ungebrochen. Das Angebot kann diese Nachfrage in vielen Gemeinden und Stadtteilen nach wie vor nicht bedienen.
 
Im Stadtgebiet von Frankfurt am Main werden für Eigentumswohnungen Kaufpreise von bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Im Westend werden für Neubauwohnungen im gehobenen Segment vereinzelt auch Verkaufspreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Für Spitzenimmobilien werden aber auch in anderen Stadtteilen solche Preise erreicht. Wiederverkaufspreise für Wohnungen mit einfacher Ausstattungsqualität beginnen in den Frankfurter Randlagen bei
etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter. In den Landkreisen liegen die Preise für Eigentumswohnungen in der Regel zwischen 800 und 4.800 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Preise im Main-Taunus-Kreis werden mit 4.800 Euro in Bad Soden und mit 4.500 Euro in Hofheim am Taunus erreicht, im Hochtaunuskreis mit 4.800 Euro in Bad Homburg und Oberursel. Für Neubauwohnungen im Vordertaunus können vereinzelt aber auch höhere Preise erzielt werden.
 

REIHENHÄUSER UND DOPPELHAUSHÄLFTEN

Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden in Frankfurt am Main Preise zwischen 150.000 und 750.000 Euro erzielt, abhängig von Größe und Lage der Immobilie. In den Spitzenlagen des Nordends und von Bockenheim, besonders im Holzhausenviertel und im Diplomatenviertel, können für Reihenhäuser und Doppelhaushälften auch deutlich höhere Preise erzielt werden. In den Landkreisen liegen die Preise in der Regel zwischen 90.000 und 650.000 Euro. Die große
Preisspanne ergibt sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacherer Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand einbezogen werden. Aufgrund des begrenzten Angebots können im Neubausegment auch hier zum Teil deutlich höhere Verkaufspreise erzielt werden.
 

FREISTEHENDE EINFAMILIENHÄUSER UND GRÖSSERE DOPPELHAUSHÄLFTEN

Im Segment der freistehenden Einfamilienhäuser und größeren Doppelhaushälften ergeben sich für Frankfurt am Main Preise zwischen 170.000 und 1.400.000 Euro. In den Landkreisen beginnen die Preise bei 100.000 Euro im hinteren Hochtaunuskreis und sind nach oben nicht limitiert. Für Spitzenimmobilien sowohl in Frankfurt als auch in den Landkreisen können mehrere Millionen Euro aufgerufen werden. Im oberen Preissegment liegt unverändert der Vordertaunus, deutlich niedrigere Kaufpreise werden in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt.
 

BAUGRUNDSTÜCKE

Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung ist unverändert hoch. Im Vergleich zum Vorjahr konnten daher in vielen Gemeinden wieder höhere Preise registriert werden. In den Landkreisen reicht die Preisspanne von 80 Euro pro Quadratmeter in Weilrod bis zu 1.200 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg. Die Quadratmeterpreise von Baugrundstücken für den Mietwohnungsbau sind sehr unterschiedlich, da sie vom Verhältnis der
baurechtlich zu realisierenden Wohnfläche zur Grundstücksfläche bestimmt werden. Im Durchschnitt wurden für Baugrundstücke in guten Lagen Preise von 500 Euro pro Quadratmeter realisierbarer Wohnfläche vereinbart und in Spitzenlagen entsprechend mehr.
 

RENDITEOBJEKTE

Die Nachfrage nach Renditeobjekten im Wohnbereich ist weiterhin sehr hoch. Private und institutionelle Investoren setzen auf Investitionen in Wohnimmobilien als beständige Wertanlage. Dieser hohen Nachfrage steht ein deutlich zu geringes Angebot gegenüber. Dies führte vor allem in den stark nachgefragten Frankfurter Stadtteilen zu Steigerungen der Kaufpreise, die im Bereich des 13- bis 27-fachen der Netto-Jahreskaltmiete liegen. Im Westend liegen sie teilweise auch beim
über 30-fachen der Netto-Jahreskaltmiete. In den Landkreisen liegen die Kaufpreise im Bereich des neunfachen der Netto-Jahreskaltmiete im hinteren Hochtaunus und reichen bis zum 20-fachen in Bad Homburg, Oberursel und Eschborn. Bestimmt werden die Multiplikatoren durch die jeweilige Einstiegs- bzw. Bestandsmiete bei Erwerb. 
 

FAZIT

In der von der Frankfurter Immobilienbörse im Oktober 2015 durchgeführten Untersuchung des Wohnimmobilienmarktes im Bezirk der IHK Frankfurt am Main hat sich der Trend der Vorjahre verfestigt. Nach wie vor besteht ein erheblicher Nachfrageüberhang in nahezu allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes. Vor allem in den innerstädtischen Bezirken Frankfurts und in den begehrten Wohnlagen des Vordertaunus sind durch die konstant hohe Nachfrage weiterhin steigende Preise zu verzeichnen. Wie in den zurückliegenden Jahren auch, steigen die Preise für Wohneigentum dabei schneller als die Mieten. Diese Entwicklung wird durch das noch immer relativ niedrige Zinsniveau gefördert, das nach wie vor einen guten Einstieg in Immobilieninvestitionen ermöglicht.
 
Die sehr unterschiedlichen Lagequalitäten, Infrastrukturausstattungen und Entfernungen zum Oberzentrum Frankfurt und zum Flughafen lassen sich deutlich an den ermittelten Marktdaten ablesen. Es bleibt dabei, dass sich vor allem die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, die soziale Infrastruktur (beispielsweise Kindergärten, Schulen, Ärzteversorgung) sowie die vorhandenen Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf erheblich auf die Nachfrage und somit auf die Preisgestaltung auswirken.
 
Das starke Bevölkerungswachstum in Frankfurt am Main und in vielen angrenzenden Gemeinden wird auch in den kommenden Jahren für eine weiterhin hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Alleine Frankfurt am Main soll nach jüngsten Prognosen bis 2030 um weitere 100.000 Einwohner wachsen. Bei diesen Zahlen sind die Anforderungen an den Wohnungsmarkt durch die derzeitige Flüchtlingssituation noch gar nicht eingerechnet. Hierdurch wird sich der Wohnungsbedarf noch einmal deutlich erhöhen. Diese Entwicklung zielt direkt auf die Zukunftsfähigkeit unserer Region, da seitens der Wirtschaft in den kommenden Jahren nicht nur Bedarf an akademisch qualifizierten Fachkräften, sondern vor allem Bedarf an technisch und kaufmännisch qualifizierten Fachkräften bestehen wird. Diese Fachkräfte sind auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen. Es bleibt daher eine der größten Herausforderungen in FrankfurtRheinMain, eine angemessene Wohnraumversorgung für Fachkräfte mit geringen bis mittleren Einkommen zu ermöglichen. Bedarf besteht insbesondere im Geschosswohnungsbau entlang der zentralen Achsen des öffentlichen Personennahverkehrs. Neben der Ausweisung zusätzlicher Wohnbaulandentwicklungsareale kommt der zügigen Aktivierung bereits ausgewiesener Areale hierbei eine entscheidende Bedeutung zu.